O grupo capixaba Sá Cavalcante decidiu retomar o plano de construir um novo shopping orçado em R$ 660 milhões no Rio. Idealizado ainda no começo da década passada, mas engavetado no auge da crise desencadeada pela Lava Jato, o Shopping Dutra ficará na Baixada Fluminense, com previsão de entrega para 2028.
O empreendimento é o único “greenfield” (feito do zero) em curso no grupo, cujos shoppings devem fechar o ano com R$ 4 bilhões em vendas. Mas faz parte de um plano para dobrar para 12 o número de ativos na carteira dentro de oito anos. O investimento também marca o retorno ao Rio do grupo Sá Cavalcante, que vendeu o Shopping Tijuca para a BR Malls (hoje Allos) em 2010.
Metade do investimento do Shopping Dutra já foi alocada ao longo da última década, em obras de terraplenagem, fundação e estrutura básica. Agora, o grupo pretende investir os R$ 300 milhões restantes, por um período entre 18 e 24 meses, para fazer os acabamentos e as instalações finais — a fase mais custosa de projetos do setor.
— Hoje, a estrutura básica já está de pé, mas o que existe é um grande bloco de concreto. A gente precisa transformá-lo em um shopping — conta Marcelo Rennó, que acaba de ser promovido ao cargo de COO (diretor de operações) para liderar o plano de expansão do portfólio.
O grupo Sá Cavalcante chegou a ensaiar um relançamento do shopping no ano passado, mas desistiu por causa da manutenção dos juros no maior patamar em quase duas décadas. Agora, segundo Rennó, a empresa decidiu retomar o projeto independentemente das condições macroeconômicas — embora a perspectiva de redução da Selic não atrapalhe.
— A gente se descolou da análise de juros e resolveu fazer a obra por conta dos fundamentos do ativo. Belford Roxo (RJ) é o único município com mais de 500 mil habitantes no Brasil que não tem um shopping. Juntamente com Mesquita (RJ), a população total da região chega a cerca de 700 mil pessoas — explica.
O shopping ficará na Rodovia Presidente Dutra, na pista sentido Rio, oficialmente no município de Mesquita. Mas, do outro lado da avenida, fica Belford Roxo — principal alvo do empreendimento, dado o tamanho do município.
— Dois gatilhos foram determinantes para que a gente retomasse o projeto. Um foi a duplicação do viaduto que liga Mesquita a Belford Roxo, que era de mão única. A obra era essencial para aumentar a demanda potencial do empreendimento e já foi licitada pelo governo. Outra coisa foi a finalização do acesso ao shopping pela Dutra, que conseguimos concluir — conta.
O shopping terá inicialmente 57 mil metros quadrados de ABL (área bruta locável), com potencial de expansão para 77 mil metros quadrados, chegando 250 lojas, 19 âncoras e megalojas e cinema com dez salas.. Para efeito de comparação, o Norte Shopping, maior centro comercial do Rio, tem 106 mil metros quadrados de ABL.
O Shopping Dutra está sendo lançado em um momento de certa ressaca de projetos greenfield no Rio, depois que muitos shoppings abertos nos últimos anos na região metropolitana — como o Jardim Guadalupe, o Via Brasil e o Parque Shopping Sulacap — apresentaram desempenho abaixo do inicialmente estimado.
— Fizemos estudos amplos e estamos seguros de que, naquela localização, há demanda latente. O perfil do nosso grupo é justamente ter ativos em regiões pouco óbvias, como Ananindeua (PA), que acabam sendo esquecidas pela concorrência — diz, acrescentando que a expectativa é que o empreendimento receba 18 milhões de visitantes e venda algo da ordem de R$ 1 bilhão ao ano.
A retomada do projeto, segundo Rennó, acontece depois de o grupo familiar ter passado por uma reestruturação financeira e reduzido sua alavancagem. O plano, diz o executivo, é financiar a construção do Shopping Dutra com um misto de capital próprio e emissão de dívida.
— Para o projeto de expansão como um todo, a gente considera inclusive vender uma parte do capital do grupo para um investidor externo, mas mantendo o controle — adianta.
