Com prédio centenário na Cinelândia, Brookfield estreia no Rio sua maior aposta imobiliária: residenciais para aluguel

Localizado na Praça Floriano, no Centro do Rio, o Glória foi um dos embriões da Cinelândia, onde poucos quarteirões concentrariam ao menos oito cinemas por décadas a fio. Um século depois, quase nada sobrou daquilo, mas a gestora canadense Brookfield está dando os retoques finais em uma obra cuja ambição é encontrar uma nova vocação para o espaço e inaugurar, no Rio, sua principal estratégia imobiliária hoje: o “multifamily”.

O conceito foca em empreendimentos construídos ou retrofitados com o objetivo exclusivo de gerar renda por meio de aluguel, seja de longa ou curta duração. O Edifício Glória está sendo convertido no Cena Carioca, com 119 unidades mobiliadas e plantas entre 23 e 53 metros quadrados. Serão 77 apartamentos de um quarto e 42 “estúdios”. Com inauguração prevista para dezembro, o prédio da Cinelândia será o primeiro “multifamily” da Brookfield no Rio, que também comprou 97% das unidades do Edifício A Noite e deve colocar suas 400 unidades para locação após o fim das obras, em 2027.

Popular nos EUA, o “multifamily” ainda engatinha no Brasil, mas a Brookfield está ampliando sua carteira por aqui. Já são 31 empreendimentos em oito cidades, com 2.340 apartamentos prontos e outros 3.328 em obras. Em agosto do ano passado, a gestora comprou de uma só vez cinco prédios no Centro de São Paulo, entre eles o Edifício Renata Sampaio Ferreira. Em 2027, abrirá no Itaim, bairro nobre paulistano, o Victória, com 110 unidades.

‘Sonho adiado’ e Gen Z

Segundo André Lucarelli, vice-presidente sênior de investimentos imobiliários da Brookfield, a gestora começou a desenhar sua estratégia de “multifamily” no Brasil ainda em 2018 e destravou os investimentos no pós-pandemia. Hoje, afirma o executivo, o conceito se tornou sua “principal aposta” imobiliária.

Em paralelo, a gestora se desfez de ativos importantes no segmento de shoppings. Desde o ano passado, a Brookfield vendeu participações bilionárias em empreendimentos como o Rio Sul e os shoppings paulistanos Higienópolis e Paulista.

— Com juros a 15% e inflação acelerada do custo de obra, ficou mais difícil comprar imóvel. O sonho da casa própria continua existindo, mas está sendo cada vez mais adiado. E ainda há uma nova geração que quer mais mobilidade e privilegia experiência, o que estimula o “multifamily”. Ao mesmo tempo, a nossa “concorrência” é de baixa qualidade: são imóveis velhos, alugados sem gestão profissional, o que nos dá vantagem competitiva — argumenta o executivo, que recebeu a coluna para uma visita guiada pelas obras do Cena Carioca.

Aluguel a partir de R$ 3 mil

Como é comum no modelo de “multifamily”, o empreendimento terá serviços semelhantes aos de um hotel, como espaços de co-working, Wi-Fi, lavanderia compartilhada, minimercado e, em breve, um restaurante operado pelo BFW Group (de marcas como Bar do Zeca Pagodinho e Gruta do Fado) no térreo, ocupando todo o quarteirão da Rua Álvaro Alvim. No “rooftop”, funcionará uma academia com vista para o Pão de Açúcar e para o Theatro Municipal.

A locação, seja de curta (short stay) ou longa duração, é feita pela internet. A gestão será da startup Tabas. Segundo Lucarelli, a expectativa é que os aluguéis de longa duração (a partir de 12 meses) custem entre R$ 3 mil e R$ 4 mil mensais, com tudo incluído no pacote: internet, água, luz e condomínio.

— Esperamos que a demanda comece pelo short stay, mas, com o tempo, o aluguel tradicional deve se tornar predominante. Nos nossos outros empreendimentos “multifamily”, mais de 80% dos clientes têm contratos de longa duração — explica.

O Edifício Glória entrou para o portfólio da Brookfield em 2022, quando a gestora pagou R$ 5,9 bilhões por 12 prédios da BR Properties, entre eles os cariocas Edifício Manchete e Ventura. O imóvel era ocupado pela Caixa Econômica, mas o banco já queria desocupá-lo, abrindo espaço para a conversão em residencial. Hoje, apenas uma agência da Caixa ocupa parte do térreo.

— Demoramos a entrar no Rio porque sempre batemos na trave na hora de adquirir os ativos. Agora, já temos o Cena Carioca, o A Noite e vamos fechar, até o fim do ano, outros três projetos na cidade. Serão na Zona Sul, sendo um retrofitado e dois em desenvolvimento — adianta.

Além da tendência do “multifamily”, o projeto do Cena Carioca acompanha a conversão de edifícios comerciais em residenciais no Centro do Rio, resultado do esvaziamento dos escritórios na região e de incentivos públicos como o programa Reviver Centro. Os exemplos no entorno são inúmeros: a poucos passos dali, o Edifício Mesbla e o Edifício Almirante Barroso estão prestes a virar residenciais.

No caso do Cena Carioca, como a fachada é tombada, a Brookfield manteve todas as características arquitetônicas desenhadas por Eduardo Pederneiras. Os traços são contemporâneos à abertura do cinema e do Hotel Monroe, que funcionava nos andares superiores. O interior, porém, foi todo reformado. Para o átrio central, a gestora encomendou um painel de 40 metros que percorre os nove andares e reproduz cenas de clássicos do cinema brasileiro.